前一陣子受加徵奢侈稅的影響，台北房價波動甚大，幾位朋友突然動了「危機入市」的投資念頭。之後接連兩、三個月，我隨著眾人四處奔波，看了上百棟的房子，從幾億的豪宅到幾百萬的套房，從這中間學到許多心得。
這些心得就是本篇文章的內容──購屋指南。
想買房子嗎？
決定買房之前，不妨先看一看本篇文章，肯定會對你有一些幫助。
一棟房子的合理價格，是「土地成本」加上「建築成本」，再乘一點三倍。
例如每坪十萬元，總面積五十坪的土地，投資五百萬元興建別墅一棟，它的成本是一千萬元，合理的售價則是一千三百萬元。
當然，這只是理論。
許多因素會改變這棟房子的價格。
哪些因素會改變房子的價格呢？
一、地點
房子的座落地點，是決定房價最主要的因素。
去年一位朋友在高雄市區買了一棟電梯公寓，比鄰大街，屋齡四年多，權狀接近五十坪，社區環境不錯，使用的建材也好，同型式的房子搬到台北，即使位於中、永和一帶，價格也不會低於四、五千萬元。
知道那位朋友花多少錢買的嗎？
賣方開價四百二十萬元，他使用現金一次付清──三百二十五萬元！
幾個月前我到他家參觀，目睹房子的居住品質，再聽到這低廉的價格，讓我感覺實在不可思議！因為在台北，就在幾個月前，一棟屋齡二十多年，牆壁已出現龜裂，雨天會滲水，權狀十一坪，室內面積僅七坪的電梯「小套房」，地點還在汽車通行「極不易」的小巷，就因為靠近捷運站，屋主居然開價六百九十八萬元，最後還能以六百萬元成交！
想想這兩棟房子的條件、最終的成交價格，差距為何如此巨大？
就因為「地點」。
好的居住地點，第一條件是生活機能方便。
什麼是生活機能？
日常生活經常去的場所，好比說傳統市場、生鮮超市、超商、學校、書局、公園、常搭乘的車站，以及各種口味的餐廳，像是連鎖速食、西餐、台菜、川味、火鍋、韓國菜、義大利菜、日本料理、自助餐、台灣小吃、北方麵點、清粥小菜、便當店、麵店……，幾乎都在方圓百公尺之內，可以用步行抵達的區域。
出門以後不必搭車，慢慢散步就可以滿足生活方面大部分的需求。
至於歌劇院、音樂廳、圖書館、電影院、ＫＴＶ、公家機構、醫院……，這些需求較少，但偶爾免不了要去的場所，也可以透過四通八達的大眾運輸系統，在非常舒適的環境之中，耗費不太長的時間到達。
最後……，也是最重要的，是工作的機會多，平均的薪資高。
不管是為了追求生活的品質，或是尋找更多的工作機會，由於大家都往在這個地點，使得住屋供不應求，房價自然扶搖直上。
總結起來，什麼是好的居住地點？
１、生活機能方便。
２、工作機會多、薪水好。
二、環境
除了地點，第二個決定房價的重要因素是住處四周的環境。
所謂「千金選房，萬金選鄰」，不可不慎！
如何選鄰？
除非你就住在附近，很清楚這一帶的狀況，否則，奉勸你千萬不要偷懶，下決心買某一處的房子之前，務必在不同的時段親臨現場觀察。這些不同的時段包含「上班日」與「假日」的清晨、白天、黃昏、交通尖峰時段，以及夜深人靜的大半夜。
不同時段可能呈現全然不同的景象。
買房子對人生的重要性，可能僅次於結婚（你一生結幾次婚、買幾棟房子？），也因此，決定買房之前，一定要睜大眼睛看清楚。
看什麼呢？
(一)噪音大小
以下幾個例子，是我實際看房的經驗。
某房子鄰近學校，窗口看出去是綠樹成蔭的校園，看似很棒，然而每天天沒亮就有居民晨運，接著是學校的鐘聲與廣播，放學以後還有居民利用校園健身。
無論是晨運或健身，如果大家只是走走路也就算了，因為走路不會產生噪音；不幸校園有兩座籃球場，早至清晨四、五點，晚到半夜十一、二點，球場都有人打球，「啪、啪、啪」的拍球聲擾人清夢。甚至在假日的凌晨，還有年輕人滯留在校園談天說笑。
這些噪音，透過學校「Ｕ」型建築，有如喇叭般地向開口「集音」。
另有一棟大廈公寓，前方是公園，裡面有一座兒童遊樂場；只要天晴，晚上就不時傳來兒童的嘻笑打鬧聲。
還有一間位於二樓的房子，窗口正對著一座橋的「上坡路段」；白天還沒什麼感覺，可是到了夜深人靜的時刻，汽車上坡加速的引擎聲就格外刺耳。更別說萬一風向不對，汽車排煙管的廢氣不朝著窗口而來？
另外，救護車和消防車都會發出尖銳的警笛。
某些人對噪音極其敏感，某些人則管他什麼聲音，倒下就呼呼大睡。
假如你對噪音是屬於敏感型的人物，請千萬小心鄰近學校、公園、醫院、消防隊，以及高速道路四周的房子。
還有，房子在工廠附近，或是鄰近機械式停車位、捷運鐵軌……，也要注意那不時傳來的噪音與震動。
(二)潛藏危機
有一棟豪宅開價三億多元，座落在某大廈的頂層，格局與視野都好，幾個朋友看了幾乎想出價買下來。所幸，看完房子我們在四周轉了圈，瞧見隔著一棟矮房，二十幾公尺之外，是某電信公司的「機房」。
可能不是機房，但我的感覺是，因為那是一整棟七層，窗戶完全封死，徹底「密閉」的大樓。
如果是正常的辦公大樓，怎麼可能把窗戶全數封死？
因而我們猜測，裡面安裝了各式通訊器材。
或許還有緊急發電裝備！
這些裝備都會發出電磁波，對人體的健康會沒影響？
就因為這個憂慮，大家放棄了投資的念頭。
另有一間公寓，座落在二十餘層商辦大樓的二十樓，視野很好，價格也低。看了房子，我還在懷疑屋主出價怎麼如此「合理」！走到樓下，在四周逛了圈，這才恍然大悟！
原來這大樓的地下室是色情酒店。
想想看，夜夜睡在這種複雜場所的二十層樓之上，能睡得安穩嗎？不會有喝醉的酒客找碴，在暗夜朝店家投擲汽油彈？
不是機率高低的問題。
只要有那麼一點擔心，夜深人靜時的一點風吹草動，就可能嚇得你奪門而出！
講到住處的安全，難免讓我回想起從軍中退休的第一年，為了專心寫作，我特別在外租屋。
租屋的大樓比鄰溪邊（如圖一）。
這條溪的寬度大約十幾二十公尺，深兩、三公尺，算得上頗具規模。
規模雖大，但平常溪水流量不大。
但見涓涓細水從窗外流過，感覺挺詩情畫意。
決定買房之前，不妨先看一看本篇文章，肯定會對你有一些幫助。
一棟房子的合理價格，是「土地成本」加上「建築成本」，再乘一點三倍。
例如每坪十萬元，總面積五十坪的土地，投資五百萬元興建別墅一棟，它的成本是一千萬元，合理的售價則是一千三百萬元。
當然，這只是理論。
許多因素會改變這棟房子的價格。
哪些因素會改變房子的價格呢？
一、地點
房子的座落地點，是決定房價最主要的因素。
去年一位朋友在高雄市區買了一棟電梯公寓，比鄰大街，屋齡四年多，權狀接近五十坪，社區環境不錯，使用的建材也好，同型式的房子搬到台北，即使位於中、永和一帶，價格也不會低於四、五千萬元。
知道那位朋友花多少錢買的嗎？
賣方開價四百二十萬元，他使用現金一次付清──三百二十五萬元！
幾個月前我到他家參觀，目睹房子的居住品質，再聽到這低廉的價格，讓我感覺實在不可思議！因為在台北，就在幾個月前，一棟屋齡二十多年，牆壁已出現龜裂，雨天會滲水，權狀十一坪，室內面積僅七坪的電梯「小套房」，地點還在汽車通行「極不易」的小巷，就因為靠近捷運站，屋主居然開價六百九十八萬元，最後還能以六百萬元成交！
想想這兩棟房子的條件、最終的成交價格，差距為何如此巨大？
就因為「地點」。
好的居住地點，第一條件是生活機能方便。
什麼是生活機能？
日常生活經常去的場所，好比說傳統市場、生鮮超市、超商、學校、書局、公園、常搭乘的車站，以及各種口味的餐廳，像是連鎖速食、西餐、台菜、川味、火鍋、韓國菜、義大利菜、日本料理、自助餐、台灣小吃、北方麵點、清粥小菜、便當店、麵店……，幾乎都在方圓百公尺之內，可以用步行抵達的區域。
出門以後不必搭車，慢慢散步就可以滿足生活方面大部分的需求。
至於歌劇院、音樂廳、圖書館、電影院、ＫＴＶ、公家機構、醫院……，這些需求較少，但偶爾免不了要去的場所，也可以透過四通八達的大眾運輸系統，在非常舒適的環境之中，耗費不太長的時間到達。
最後……，也是最重要的，是工作的機會多，平均的薪資高。
不管是為了追求生活的品質，或是尋找更多的工作機會，由於大家都往在這個地點，使得住屋供不應求，房價自然扶搖直上。
總結起來，什麼是好的居住地點？
１、生活機能方便。
２、工作機會多、薪水好。
二、環境
除了地點，第二個決定房價的重要因素是住處四周的環境。
所謂「千金選房，萬金選鄰」，不可不慎！
如何選鄰？
除非你就住在附近，很清楚這一帶的狀況，否則，奉勸你千萬不要偷懶，下決心買某一處的房子之前，務必在不同的時段親臨現場觀察。這些不同的時段包含「上班日」與「假日」的清晨、白天、黃昏、交通尖峰時段，以及夜深人靜的大半夜。
不同時段可能呈現全然不同的景象。
買房子對人生的重要性，可能僅次於結婚（你一生結幾次婚、買幾棟房子？），也因此，決定買房之前，一定要睜大眼睛看清楚。
看什麼呢？
(一)噪音大小
以下幾個例子，是我實際看房的經驗。
某房子鄰近學校，窗口看出去是綠樹成蔭的校園，看似很棒，然而每天天沒亮就有居民晨運，接著是學校的鐘聲與廣播，放學以後還有居民利用校園健身。
無論是晨運或健身，如果大家只是走走路也就算了，因為走路不會產生噪音；不幸校園有兩座籃球場，早至清晨四、五點，晚到半夜十一、二點，球場都有人打球，「啪、啪、啪」的拍球聲擾人清夢。甚至在假日的凌晨，還有年輕人滯留在校園談天說笑。
這些噪音，透過學校「Ｕ」型建築，有如喇叭般地向開口「集音」。
另有一棟大廈公寓，前方是公園，裡面有一座兒童遊樂場；只要天晴，晚上就不時傳來兒童的嘻笑打鬧聲。
還有一間位於二樓的房子，窗口正對著一座橋的「上坡路段」；白天還沒什麼感覺，可是到了夜深人靜的時刻，汽車上坡加速的引擎聲就格外刺耳。更別說萬一風向不對，汽車排煙管的廢氣不朝著窗口而來？
另外，救護車和消防車都會發出尖銳的警笛。
某些人對噪音極其敏感，某些人則管他什麼聲音，倒下就呼呼大睡。
假如你對噪音是屬於敏感型的人物，請千萬小心鄰近學校、公園、醫院、消防隊，以及高速道路四周的房子。
還有，房子在工廠附近，或是鄰近機械式停車位、捷運鐵軌……，也要注意那不時傳來的噪音與震動。
(二)潛藏危機
有一棟豪宅開價三億多元，座落在某大廈的頂層，格局與視野都好，幾個朋友看了幾乎想出價買下來。所幸，看完房子我們在四周轉了圈，瞧見隔著一棟矮房，二十幾公尺之外，是某電信公司的「機房」。
可能不是機房，但我的感覺是，因為那是一整棟七層，窗戶完全封死，徹底「密閉」的大樓。
如果是正常的辦公大樓，怎麼可能把窗戶全數封死？
因而我們猜測，裡面安裝了各式通訊器材。
或許還有緊急發電裝備！
這些裝備都會發出電磁波，對人體的健康會沒影響？
就因為這個憂慮，大家放棄了投資的念頭。
另有一間公寓，座落在二十餘層商辦大樓的二十樓，視野很好，價格也低。看了房子，我還在懷疑屋主出價怎麼如此「合理」！走到樓下，在四周逛了圈，這才恍然大悟！
原來這大樓的地下室是色情酒店。
想想看，夜夜睡在這種複雜場所的二十層樓之上，能睡得安穩嗎？不會有喝醉的酒客找碴，在暗夜朝店家投擲汽油彈？
不是機率高低的問題。
只要有那麼一點擔心，夜深人靜時的一點風吹草動，就可能嚇得你奪門而出！
講到住處的安全，難免讓我回想起從軍中退休的第一年，為了專心寫作，我特別在外租屋。
租屋的大樓比鄰溪邊（如圖一）。
這條溪的寬度大約十幾二十公尺，深兩、三公尺，算得上頗具規模。
規模雖大，但平常溪水流量不大。
但見涓涓細水從窗外流過，感覺挺詩情畫意。
圖一：租屋處平面示意圖
不幸那年夏天，某晚颱風來襲，接連降下幾小時傾盆大雨。頓時之間，涓涓細水變成濤濤洪水。
那一晚，上床睡覺前我還站在窗邊，因為底下黃浪濁濁、溪流滾滾，看得讓人心驚動魄！
當時，我還沒感覺有什麼危險，反而覺得有趣。
第二天起床颱風已過，走到戶外一看，大樓的水泥地基居然完全曝露出來！
幸好那是七棟大樓同時興建的社區，地下室全連在一起。地基的面積夠大，我住的那棟大樓這才沒有傾塌。
雖沒傾塌，縣政府隨即把整個社區劃成「危樓」。
不難想見，那裡的房價不是「直直落」，而是根本無法脫手。
購屋時安全是第一考慮因素，而且不能打折。
現今因溫室效應，偶爾會發生「破紀錄」的怪天氣。因此買房之前，要先查看房子四周的山川地勢，設想「狂風、暴雨、淹水」來襲時，這裡的安全能有什麼保障？
其次，仔細觀察住處四周的人、事、地、物，留意是否存在危害安全的潛在因素，例如違規的私人加油站、電信基地台、變電所、高壓電，或是複雜分子進出的場所。
然後，社區的保全系統、監視系統、照明系統、警衛水準、附近的治安狀況，也都應列入考慮的範圍。
噪音、安全、居民素質，是決定到陌生區域買房以前，必須在不同時段親臨現場觀察的重點。
不單要看「欲購買房子」的同一層，還要到樓上、樓下、頂樓陽台、地下室停車場，以及社區的裡裡外外，仔細觀察環境的清潔程度、居民的公德心、噪音大小、交通流量、往來人潮的身分……，以免買了房子，住不到幾個星期就後悔。
三、建材與屋齡
我有一位從事建築業的朋友，據他講，興建大樓的成本，可以從每坪單價幾萬元那麼便宜，到貴至二十七、八萬元。而投資最大、花錢最多的部分，是建築外觀看不出的管線與內裝。
例如給水系統、排水系統、污水處理系統、電力系統、通風系統、空調系統、管線布置等。
品質高的管線與內裝，使用幾十年也不會出問題。便宜的管線與內裝，十多年之後就會陸續出現滲水、破裂、不堪使用的現象。也因此，購買房子要一併考量它的建材與屋齡。
尤其是屋齡超過十幾二十年的中古屋，要預想到它可能存在，屋主卻不指出的缺點，例如壁癌、雨天滲水、長霉、下水道的怪味、偶爾堵住的污水管、排水不順等問題……，這些缺點或可藉由小工程掩飾於一時，想要釜底抽薪，卻是十分費錢又費工的麻煩事。
買一棟老舊的中古屋，不要只看外表，而要仔細檢查它的管線與內裝。
如果自己的經驗不夠，看不出管線與內裝的好壞，可以請你的親朋好友，有誰是專家或是認識專家，由專家陪同你一道檢查。
即使花錢，也值得。
四、坪數
千萬切記，決定一棟房子的價格，最終還是看房子的坪數，也就是使用面積的大小。
為什麼這麼說？
這段時間我看過許多投資客精心「裝潢」的房子，真是美侖美奐啊！自然而然，屋主暗暗把房價加高了不少。乍一看，買方因為對房子裝潢的滿意，似乎也覺得合理。其實，冷靜地想一想：裝潢一棟房子，要花多少錢呢？
和動輒超過千萬元的房價比起來，幾十萬元的裝潢費，不過九牛一毛！
尤其是投資客選用的建材，全是外觀華麗、質地不佳的便宜貨。
他們還有專門配合的施工團隊，很懂得「既便宜又美觀」的原則──什麼天花板配什麼壁紙，再鋪什麼地板，擺上幾張現代化的家具，炫麗的假花、耀眼的造景……，不必投資多少錢，就可以把房子弄得美侖美奐，很容易影響買方的判斷。
一棟房子的價值，務必回歸它的本質──坪數！
某一個區域，某一類型的房子，都有它合理的市場價──每坪大約多少錢。
如何知道合理的市場價？
可以上網查，也可以問專業的房仲。多查幾筆資料、多問幾個房仲，相互比較一下，便會清楚什麼是合理的市場價。然後再依據合理的市場價，乘上它的坪數，大致就決定了這房子的價格。
反過來，買屋時若想殺價，也應「據理力爭」──而這個「理」，就是依據本節內容。
為什麼這麼說？
我看了許多房子，絕大部分屋主的開價都超過市場價。
少則多個一、兩成，多至三、四成。
另外，中古屋還習慣把車位的坪數跟房子混著一起算。
例如房子的合理價格是每坪二十萬元。而你想要買的房子權狀三十坪，外加車位八坪。這時，屋主若開價每坪二十二萬元，算是客氣的。
買房不可能不殺價。
買方若是只殺十％，也算客氣的。
不過，小心房價的計算方式──通常屋主會以「每坪二十二萬元」乘上「三十八坪（權狀三十坪加上車位八坪）」，總價八百三十六萬做參考價。
這種計算方式合理嗎？
當然不合理。
車位一坪的單價，怎麼可能跟房價相提並論？
少則打個四、五折，多至六、七折。
所以，你應力爭把車位分開算，再針對房子的價格殺個一、兩成。總之，房子的價值追根究柢在坪數，不要被外表的裝潢欺騙了。
特別是投資客精心設計的「廉價裝潢」，無須一、兩年就會原形畢露！
五、景觀
每天住的地方，假如打開窗子，看的是隔壁大樓、距離幾公尺之外的一面牆，誰會喜歡？
反之，樓層高高在上，可以俯視下方的一片翠綠，並且遠眺前方的蔚藍大海，又是何等風情！
不過，景觀能否換成房屋的「價值」，得看是不是「稀有」。例如興建在淡水的大樓，只要朝海的一面，家家戶戶打開窗戶，遠遠看到的都是美麗的海景。
又例如建在山區的別墅，哪一戶不擁有滿山翠綠的視野？
這種大家都有，算不上「稀奇」的觀景，不值錢。
總結前面五項因素──地點、環境、坪數、建材與屋齡、景觀──大致決定了房價的八八九九。
還有那麼一、兩成，往往得花更大的心思去挖掘。
例如曾經發生凶案的「事故屋」，應比合理房價便宜許多。此外，海砂屋、幅射屋，或是曾經被列為「危樓」的房子……，賣方都不太可能主動說明。
如何挖掘房子的真實背景？
明確地問房仲。只要有規模、具誠信的房仲業者，為了商譽，必然不敢隱瞞。
不過，假如買方不問，房仲就可能取巧，而不會盡到主動說明的責任。
其次，上網查資料；好比說輸入房子的「地址」，或是所在大樓的「名字」，也可能找到意想不到的內幕。再不行，四周逛一逛，找幾家「老店」喝點飲料、用個餐，向老闆打探流傳在街坊鄰居的小道消息。
購房就像結婚，每個人的喜好與需求各不相同。本文所言希望對各位能夠有所幫助！
那一晚，上床睡覺前我還站在窗邊，因為底下黃浪濁濁、溪流滾滾，看得讓人心驚動魄！
當時，我還沒感覺有什麼危險，反而覺得有趣。
第二天起床颱風已過，走到戶外一看，大樓的水泥地基居然完全曝露出來！
幸好那是七棟大樓同時興建的社區，地下室全連在一起。地基的面積夠大，我住的那棟大樓這才沒有傾塌。
雖沒傾塌，縣政府隨即把整個社區劃成「危樓」。
不難想見，那裡的房價不是「直直落」，而是根本無法脫手。
購屋時安全是第一考慮因素，而且不能打折。
現今因溫室效應，偶爾會發生「破紀錄」的怪天氣。因此買房之前，要先查看房子四周的山川地勢，設想「狂風、暴雨、淹水」來襲時，這裡的安全能有什麼保障？
其次，仔細觀察住處四周的人、事、地、物，留意是否存在危害安全的潛在因素，例如違規的私人加油站、電信基地台、變電所、高壓電，或是複雜分子進出的場所。
然後，社區的保全系統、監視系統、照明系統、警衛水準、附近的治安狀況，也都應列入考慮的範圍。
(三)居民素質
仔細觀察附近街道的整潔狀況，例如家家戶戶門外的擺設，地面的垃圾、狗屎，汽機車的停車秩序……，從這些跡象，不難了解附近居民的水準與公德心。
住在水準高的區域，居民整體素質好，大家都自愛，有一定程度的公德心，很少碰到讓你生氣的人或事。
有一次，我看到一棟屋況不差、價格合理的公寓，卻因為隔壁鄰居把雨衣、雨傘、腳踏車、工作梯、幾十雙鞋子……，七零八落地堆在門外走道，看得我當場就對那棟房子失去了興趣。
和這種人住在隔壁，準備天天和他「溝通」嗎？
我也看過某棟座落在精華區邊緣的豪宅，隔了一條街就好像到了完全不一樣的世界；站在陽台往外看，一邊是大廈林立的豪宅區，另一邊卻布滿低矮破舊的房舍。住在這種區域，還能確保豪宅的品質嗎？
環境的好壞、居民的素養，大大影響居住的品質。
偶爾站在那兒看一看、聽一聽，可能還沒特別的感覺。可是，長期住在那裡，日日夜夜與這些現象相伴，小事會變大事，大事會變得無法忍受。
仔細觀察附近街道的整潔狀況，例如家家戶戶門外的擺設，地面的垃圾、狗屎，汽機車的停車秩序……，從這些跡象，不難了解附近居民的水準與公德心。
住在水準高的區域，居民整體素質好，大家都自愛，有一定程度的公德心，很少碰到讓你生氣的人或事。
有一次，我看到一棟屋況不差、價格合理的公寓，卻因為隔壁鄰居把雨衣、雨傘、腳踏車、工作梯、幾十雙鞋子……，七零八落地堆在門外走道，看得我當場就對那棟房子失去了興趣。
和這種人住在隔壁，準備天天和他「溝通」嗎？
我也看過某棟座落在精華區邊緣的豪宅，隔了一條街就好像到了完全不一樣的世界；站在陽台往外看，一邊是大廈林立的豪宅區，另一邊卻布滿低矮破舊的房舍。住在這種區域，還能確保豪宅的品質嗎？
環境的好壞、居民的素養，大大影響居住的品質。
偶爾站在那兒看一看、聽一聽，可能還沒特別的感覺。可是，長期住在那裡，日日夜夜與這些現象相伴，小事會變大事，大事會變得無法忍受。
噪音、安全、居民素質，是決定到陌生區域買房以前，必須在不同時段親臨現場觀察的重點。
不單要看「欲購買房子」的同一層，還要到樓上、樓下、頂樓陽台、地下室停車場，以及社區的裡裡外外，仔細觀察環境的清潔程度、居民的公德心、噪音大小、交通流量、往來人潮的身分……，以免買了房子，住不到幾個星期就後悔。
三、建材與屋齡
我有一位從事建築業的朋友，據他講，興建大樓的成本，可以從每坪單價幾萬元那麼便宜，到貴至二十七、八萬元。而投資最大、花錢最多的部分，是建築外觀看不出的管線與內裝。
例如給水系統、排水系統、污水處理系統、電力系統、通風系統、空調系統、管線布置等。
品質高的管線與內裝，使用幾十年也不會出問題。便宜的管線與內裝，十多年之後就會陸續出現滲水、破裂、不堪使用的現象。也因此，購買房子要一併考量它的建材與屋齡。
尤其是屋齡超過十幾二十年的中古屋，要預想到它可能存在，屋主卻不指出的缺點，例如壁癌、雨天滲水、長霉、下水道的怪味、偶爾堵住的污水管、排水不順等問題……，這些缺點或可藉由小工程掩飾於一時，想要釜底抽薪，卻是十分費錢又費工的麻煩事。
買一棟老舊的中古屋，不要只看外表，而要仔細檢查它的管線與內裝。
如果自己的經驗不夠，看不出管線與內裝的好壞，可以請你的親朋好友，有誰是專家或是認識專家，由專家陪同你一道檢查。
即使花錢，也值得。
四、坪數
千萬切記，決定一棟房子的價格，最終還是看房子的坪數，也就是使用面積的大小。
為什麼這麼說？
這段時間我看過許多投資客精心「裝潢」的房子，真是美侖美奐啊！自然而然，屋主暗暗把房價加高了不少。乍一看，買方因為對房子裝潢的滿意，似乎也覺得合理。其實，冷靜地想一想：裝潢一棟房子，要花多少錢呢？
和動輒超過千萬元的房價比起來，幾十萬元的裝潢費，不過九牛一毛！
尤其是投資客選用的建材，全是外觀華麗、質地不佳的便宜貨。
他們還有專門配合的施工團隊，很懂得「既便宜又美觀」的原則──什麼天花板配什麼壁紙，再鋪什麼地板，擺上幾張現代化的家具，炫麗的假花、耀眼的造景……，不必投資多少錢，就可以把房子弄得美侖美奐，很容易影響買方的判斷。
一棟房子的價值，務必回歸它的本質──坪數！
某一個區域，某一類型的房子，都有它合理的市場價──每坪大約多少錢。
如何知道合理的市場價？
可以上網查，也可以問專業的房仲。多查幾筆資料、多問幾個房仲，相互比較一下，便會清楚什麼是合理的市場價。然後再依據合理的市場價，乘上它的坪數，大致就決定了這房子的價格。
反過來，買屋時若想殺價，也應「據理力爭」──而這個「理」，就是依據本節內容。
為什麼這麼說？
我看了許多房子，絕大部分屋主的開價都超過市場價。
少則多個一、兩成，多至三、四成。
另外，中古屋還習慣把車位的坪數跟房子混著一起算。
例如房子的合理價格是每坪二十萬元。而你想要買的房子權狀三十坪，外加車位八坪。這時，屋主若開價每坪二十二萬元，算是客氣的。
買房不可能不殺價。
買方若是只殺十％，也算客氣的。
不過，小心房價的計算方式──通常屋主會以「每坪二十二萬元」乘上「三十八坪（權狀三十坪加上車位八坪）」，總價八百三十六萬做參考價。
這種計算方式合理嗎？
當然不合理。
車位一坪的單價，怎麼可能跟房價相提並論？
少則打個四、五折，多至六、七折。
所以，你應力爭把車位分開算，再針對房子的價格殺個一、兩成。總之，房子的價值追根究柢在坪數，不要被外表的裝潢欺騙了。
特別是投資客精心設計的「廉價裝潢」，無須一、兩年就會原形畢露！
五、景觀
每天住的地方，假如打開窗子，看的是隔壁大樓、距離幾公尺之外的一面牆，誰會喜歡？
反之，樓層高高在上，可以俯視下方的一片翠綠，並且遠眺前方的蔚藍大海，又是何等風情！
不過，景觀能否換成房屋的「價值」，得看是不是「稀有」。例如興建在淡水的大樓，只要朝海的一面，家家戶戶打開窗戶，遠遠看到的都是美麗的海景。
又例如建在山區的別墅，哪一戶不擁有滿山翠綠的視野？
這種大家都有，算不上「稀奇」的觀景，不值錢。
反過來，幾年前我曾經看過一棟豪宅中的豪宅，位於台北市信義區，座落在新建大廈的頂層。
到現場看屋，推開大門就是寬敞的客廳。
而客廳外牆，是整面透明的玻璃。
由於大樓前方是不可能蓋高樓的公家機構，所以這面二十幾公尺寬的透明牆面，永遠都不可能被其他建築物遮擋──白天和藍天白雲相伴，夜晚和燦爛星光為伍！
再往牆面走幾步，向下俯視，是台北的精華地段，景觀另有一番風情。
可以這麼說，台北的豪宅，沒幾棟的景觀勝過此處！
由於它的稀有性，自然能帶動房子的價格。
也難怪，金融海嘯房價最低迷的時刻，它仍能以每坪一百二十萬元左右，總價接近三億元出售。
另外，我也曾經在桃園看過一棟公寓，臨山面河，景觀十分迷人，房價硬生生比同一棟大樓，位於反側房子貴了兩成。
景觀是最後一項，能夠大幅左右房價的因素。
到現場看屋，推開大門就是寬敞的客廳。
而客廳外牆，是整面透明的玻璃。
由於大樓前方是不可能蓋高樓的公家機構，所以這面二十幾公尺寬的透明牆面，永遠都不可能被其他建築物遮擋──白天和藍天白雲相伴，夜晚和燦爛星光為伍！
再往牆面走幾步，向下俯視，是台北的精華地段，景觀另有一番風情。
可以這麼說，台北的豪宅，沒幾棟的景觀勝過此處！
由於它的稀有性，自然能帶動房子的價格。
也難怪，金融海嘯房價最低迷的時刻，它仍能以每坪一百二十萬元左右，總價接近三億元出售。
另外，我也曾經在桃園看過一棟公寓，臨山面河，景觀十分迷人，房價硬生生比同一棟大樓，位於反側房子貴了兩成。
景觀是最後一項，能夠大幅左右房價的因素。
總結前面五項因素──地點、環境、坪數、建材與屋齡、景觀──大致決定了房價的八八九九。
還有那麼一、兩成，往往得花更大的心思去挖掘。
例如曾經發生凶案的「事故屋」，應比合理房價便宜許多。此外，海砂屋、幅射屋，或是曾經被列為「危樓」的房子……，賣方都不太可能主動說明。
如何挖掘房子的真實背景？
明確地問房仲。只要有規模、具誠信的房仲業者，為了商譽，必然不敢隱瞞。
不過，假如買方不問，房仲就可能取巧，而不會盡到主動說明的責任。
其次，上網查資料；好比說輸入房子的「地址」，或是所在大樓的「名字」，也可能找到意想不到的內幕。再不行，四周逛一逛，找幾家「老店」喝點飲料、用個餐，向老闆打探流傳在街坊鄰居的小道消息。
購房就像結婚，每個人的喜好與需求各不相同。本文所言希望對各位能夠有所幫助！
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